Вона також розповіла про популярні шахрайські та приховані схеми:
- Автоматичне поновлення (пролонгація). У текст договору непомітно вписують пункт: Якщо за X місяців до закінчення строку жодна зі сторін не заперечить, договір вважається поновленим на той самий строк". Ви можете вважати, що через 7 років земля знову ваша, а вона вже автоматично перепідписана ще на 7 років.
- Договір із "відкритою датою". Вас просять підписати договір сьогодні, але дату укладення або початку дії залишають пустою. Агрохолдинг проставить її тоді, коли йому вигідно, штучно подовживши строк оренди.
- Підводні камені" в орендній платі. Замість фіксованої суми або чіткого відсотка від нормативної грошової оцінки (НГО) землі вказують розмиті формулювання (наприклад, на розсуд орендаря в залежності від врожайності"). Також холдинги люблять прописувати виплату в натуральній формі (зерном) за завищеними цінами.
- Одностороннє право на суборенду або передачу прав. Якщо в договорі є пункт про право холдингу передавати ділянку в суборенду без вашої згоди, ви можете прокинутися і дізнатися, що вашу землю обробляє зовсім інша (можливо, сумнівна) компанія.
- Зміна цільового призначення або виснаження землі. Відсутність у договорі вимог щодо збереження родючості ґрунтів дозволяє холдингам засівати землю виснажливими культурами (соняшник, ріпак) щороку, вбиваючи її потенціал.
"Щоб захистити свій пай, наполягайте на включенні або зміні таких пунктів у договорі:
По-перше, це чіткі дати та строк дії. Ніколи не підписуйте документи з пустими полями для дат. Строк оренди за законом України не може бути меншим за 7 років (для меліорованих земель – 10 років). Переконайтеся, що чітко вказано: строк оренди обчислюється з моменту державної реєстрації права оренди".
По-друге, це заборона автоматичної пролонгації. Прямо пропишіть у договорі: поновлення договору на новий строк здійснюється виключно за згодою сторін шляхом підписання додаткової угоди. Автоматичне поновлення договору оренди (пролонгація) заборонено", - пояснює Діна Дрижакова, адвокатеса, керівниця ЮК "Prima Leader Group".
По-третє, за словами юристки, має бути фіксація орендної плати та індексації. Орендна плата має бути чітко визначена (наприклад, конкретна сума або не менше X% від НГО землі). Обов'язково вкажіть:
- Граничний строк виплати (наприклад, до 31 грудня поточного року).
- Обов'язкову індексацію орендної плати відповідно до інфляції.
- Виплата натурою (зерном тощо) – тільки за добровільною згодою власника і за ринковими цінами на момент виплати.
По-четверте, має бути обмеження на суборенду та зміну умов.
"Внесіть пункт: "Передача земельної ділянки в суборенду або передача прав та обов'язків за цим договором третім особам без попередньої письмової згоди Орендодавця заборонена". Також зафіксуйте, що зміна умов договору або його розірвання в односторонньому порядку орендарем не допускається", – зазначає Діана Дрижакова.
По-п'яте, контролюйте стан землі. Пропишіть обов'язок орендаря дотримуватися сівозміни та підтримувати якість ґрунту, а також право орендодавця розірвати договір у разі погіршення стану землі (підтвердженого агрохімічним паспортом).
Важливо!
Допоки право оренди агрохолдингу не зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, воно, за словами юристки, не є дійсним. Завжди вимагайте свій (другий) оригінальний примірник договору з підписами та печатками одразу під час підписання, а не "колись потім".
Підготувала Рина ТЕНІНА
