Купили ділянку з недобудованим будинком: чи можна просто завершити будівництво та оформити право власності

Розлогіше розповідає ІП "Кур'єр".

Чи можна через суд оформити право власності на будинок, якщо земля належить вам, сам будинок фактично існує і на нього навіть виготовлений технічний паспорт, але будували його без належних дозвільних документів? Таке питання постало перед Дніпровським апеляційним судом у справі власника садової ділянки.

Чоловік придбав землю з недобудованим садовим будинком, у 2017–2019 роках завершив будівництво, а потім спробував його легалізувати. Скористатися «будівельною амністією» не вдалося через час спорудження об’єкта, тож власник звернувся до суду з вимогою визнати за ним право власності. Однак суди двох інстанцій у позові відмовили.

У 2017 році чоловік за договором купівлі-продажу придбав у приватну власність земельну ділянку площею 0,0590 га у Дніпрі. На ній знаходився незавершений будівництвом садовий будинок, вартість якого, як зазначав позивач, увійшла до загальної вартості майна за договором.

Упродовж 2017-2019 років власник завершив будівництво садового будинку.

Згідно з технічним паспортом від 2022 року, нерухоме майно складається із садового будинку з прибудовою загальною площею 66,5 кв. м, сараю площею 11 кв. м та вбиральні площею 1,6 кв. м.

Після завершення будівництва власник почав оформлювати об’єкт. Він звернувся до відповідного структурного підрозділу Дніпровської міської ради щодо легалізації будинку шляхом виготовлення будівельного паспорта, однак у квітні 2023 року отримав відмову.

Після цього чоловік спробував скористатися так званою «будівельною амністією».

27 листопада 2024 року через ЦНАП він подав декларацію про готовність садового будинку до експлуатації. Однак відомості не були внесені до реєстраційної системи. У Реєстрі будівельної діяльності було зазначено, що подання декларації за процедурою амністії можливе лише щодо об’єктів, збудованих у визначений законодавством період.

Позивач вважав, що фактично опинився в ситуації, коли не може легалізувати будинок за передбаченими адміністративними процедурами, а отже, звернувся до суду та просив визнати за ним право власності на нерухоме майно.

Він також посилався на те, що земельна ділянка належить йому на праві власності, а будівництво, відповідно до довідки садівницького товариства, не порушує прав сусідніх землекористувачів та відповідає санітарно-технічним нормам.

Чечелівський районний суд Дніпра відмовив у задоволенні позову.

Суд виходив із того, що визнання права власності на самочинне будівництво в судовому порядку є винятковим способом захисту, який може застосовуватися, зокрема, коли вичерпано адміністративні можливості або коли уповноважені органи неправомірно відмовляють у легалізації.

Однак у справі №204/11935/24 суд не встановив неправомірності дій відповідних органів.

Суд першої інстанції також зазначив, що подання неповного пакета документів та спроба скористатися процедурою, яка не підлягає застосуванню в цьому випадку, свідчать про недотримання встановлених правил самим позивачем, а не про неправомірні дії органів.

Власник оскаржив це рішення, стверджуючи, що суд неповно з’ясував обставини справи та неправильно застосував норми матеріального і процесуального права.

Дніпровський апеляційний суд погодився з висновками першої інстанції.

Вирішальне значення для оцінки можливості застосувати «будівельну амністію» мав період спорудження об’єкта.

Суди встановили, що садовий будинок із господарськими будівлями та спорудами був збудований у 2017-2019 роках на земельній ділянці, яка належить позивачу на праві власності.

При цьому будівництво здійснювалося без належних дозвільних документів, а об’єкт не був введений в експлуатацію.

Апеляційний суд дійшов висновку, що такий об’єкт є самочинним будівництвом відповідно до статті 376 Цивільного кодексу України.

Водночас передбачена законодавством процедура «будівельної амністії» поширюється на об’єкти, збудовані без дозвільних документів у визначені законодавством періоди.

Будинок позивача був споруджений у 2017-2019 роках, тобто, як зазначив апеляційний суд, значно пізніше встановлених законодавством строків для застосування відповідної процедури.

Тому відмову в застосуванні до цього об’єкта «будівельної амністії» колегія суддів визнала правомірною.

Позивач мав право власності на земельну ділянку, на якій розташований будинок. Після завершення будівництва на об’єкт також був виготовлений технічний паспорт.

Проте ці обставини у конкретній справі не стали підставою для визнання судом права власності на самочинно збудований об’єкт.

Апеляційний суд послався, зокрема, на статті 328 та 392 ЦК України, які регулюють питання набуття та визнання права власності, а також на практику Верховного Суду.

При цьому колегія звернула увагу на те, що правовий режим нерухомості залежить, серед іншого, від часу її спорудження.

Так, у наведеній судом практиці Верховного Суду йдеться про особливості оформлення нерухомого майна, збудованого до запровадження відповідних процедур прийняття об’єктів в експлуатацію. Зокрема, до 5 серпня 1992 року законодавство не передбачало процедури введення приватних житлових будинків в експлуатацію при оформленні права власності.

Однак ці правові підходи не змінюють обставин цієї справи, оскільки спірний садовий будинок був завершений значно пізніше - у 2017-2019 роках.

Апеляційний суд підтримав висновок першої інстанції про відсутність підстав для застосування у цій справі виняткового судового способу захисту.

Колегія суддів також зазначила, що суд не повинен підміняти рішення органів державної влади, до повноважень яких віднесено реєстрацію прав на нерухоме майно.

Таким чином, сама по собі неможливість скористатися обраною позивачем процедурою «будівельної амністії» через невідповідність об’єкта встановленим для неї умовам не стала для суду достатньою підставою, щоб визнати право власності на нерухомість судовим рішенням.

Доводи апеляційної скарги, за висновком колегії, не спростували висновків районного суду щодо відсутності підстав для задоволення позову та фактично зводилися до власного тлумачення позивачем обставин справи і норм матеріального права.

Дніпровський апеляційний суд залишив апеляційну скаргу власника без задоволення, а рішення Чечелівського районного суду Дніпра - без змін.

Отже, у цій конкретній справі суди виходили з того, що садовий будинок, споруджений у 2017–2019 роках без належних дозвільних документів та не введений в експлуатацію, є самочинним будівництвом, а передбачена законодавством «будівельна амністія» до нього не застосовується.

При цьому наявність у позивача права власності на земельну ділянку, технічного паспорта на об’єкт та неможливість скористатися «будівельною амністією» за встановлених у цій справі обставин не дали судам підстав визнати за ним право власності на нерухомість.

Постанова апеляційного суду набрала законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду.
Підготувала Рина ТЕНІНА