Можна втратити гроші за власний будинок: які проблеми чекають на власників самобудів

Власники будинків та інших споруд, зведених без належних дозвільних документів, можуть зіткнутися з проблемами під час продажу, дарування, оформлення спадщини або отримання компенсації за пошкоджене чи знищене майно. Про ризики, пов’язані із самочинним будівництвом та оформленням нерухомості, повідомили у Департаменті правового забезпечення Дніпровської міської ради, інформує ІП "Кур'єр".

Що вважається самочинним будівництвом
Відповідно до статті 376 Цивільного кодексу України, житловий будинок, будівля, споруда чи інший об’єкт нерухомості може вважатися самочинно збудованим, якщо є хоча б одна з таких обставин:

• земельну ділянку не було відведено для відповідного будівництва;
• відсутній документ, що дає право виконувати будівельні роботи;
• не було належним чином затвердженого проєкту, коли його наявність була необхідною;
• під час будівництва допущено істотні порушення будівельних норм і правил.

При цьому саме по собі існування фактично збудованої споруди не означає автоматичного виникнення права власності на неї. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на такий об’єкт лише через факт його спорудження.

Йдеться не лише про житлові будинки. Подібна ситуація може виникнути з гаражем, прибудовою, надбудованим поверхом, літньою кухнею, господарською спорудою або іншою будівлею, створеною чи реконструйованою без належного оформлення.

Чому не варто залишати будинок без документів
Якщо нерухомість використовується лише для проживання, відсутність оформленого права власності може залишатися непомітною роками. Проблема стає очевидною, коли виникає необхідність юридично розпорядитися майном.

Складнощі можуть виникнути під час:

• продажу або дарування нерухомості;
• оформлення спадщини;
• державної реєстрації права власності;
• оформлення документів на реконструйовані чи добудовані частини будинку;
• отримання компенсації за пошкоджене або знищене житло;
• оформлення окремих комунікацій та підключення до мереж.

Самочинна добудова може створювати проблеми навіть тоді, коли основний будинок уже має зареєстроване право власності. У такому випадку юридичний статус окремих частин об’єкта може відрізнятися.

Як оформлення пов’язане з «єВідновленням»
Власникам пошкодженого або знищеного житла варто заздалегідь перевірити, чи оформлене право власності на відповідний об’єкт.

Для отримання компенсації за житло право власності має бути підтверджене та зареєстроване в Державному реєстрі речових прав. Якщо нерухомість була оформлена до 2013 року, відповідні відомості можуть бути відсутні в електронному реєстрі. У такому випадку їх необхідно внести через ЦНАП, нотаріуса або державного реєстратора.

Тобто проблема може полягати не лише у відсутності сучасного документа на папері, а насамперед у відсутності належно підтвердженого та зареєстрованого речового права.

Якщо будинок збудували до 5 серпня 1992 року
Для старих будинків законодавство передбачає особливий спрощений механізм.

Житлові, садові, дачні будинки, господарські будівлі та споруди, завершені до 5 серпня 1992 року, не потребують прийняття в експлуатацію в сучасному порядку. Для них передбачена спрощена державна реєстрація права власності.

У таких випадках потрібно підтвердити факт існування об’єкта та належні права на земельну ділянку. Залежно від конкретної ситуації можуть використовуватися документи про право на землю, рішення відповідної ради, виписка з погосподарської книги та інші документи, передбачені законодавством.

Тому власникам дуже старих будинків не варто автоматично вважати свою нерухомість самобудом, який неможливо оформити. Для таких об’єктів існує окремий порядок реєстрації.

Кому доступна «будівельна амністія»
Для частини об’єктів, збудованих без дозвільних документів у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, законодавство передбачає спрощений механізм оформлення, який часто називають будівельною амністією.

Його застосування пов’язане з пунктом 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» №3038-VI та відповідним порядком, затвердженим наказом Мінрегіону від 3 липня 2018 року №158.

Зокрема, порядок стосується індивідуальних, садових і дачних будинків, господарських будівель та споруд, а також окремих об’єктів сільськогосподарського призначення, якщо вони відповідають встановленим вимогам.

Серед ключових умов - відповідність об’єкта визначеному класу наслідків, відповідність цільового призначення земельної ділянки характеру забудови та наявність документів, які підтверджують право власності або користування землею.

Як правило, процедура передбачає проведення технічної інвентаризації, оформлення технічного паспорта, а у передбачених випадках - технічне обстеження об’єкта. Після цього оформлюються необхідні документи для прийняття об’єкта в експлуатацію та проводиться державна реєстрація права власності.

Таким чином, «будівельна амністія» не означає, що будь-який самобуд автоматично можна легалізувати за спрощеною процедурою. Спочатку потрібно перевірити, чи відповідає конкретний об’єкт усім передбаченим умовам.

Якщо будинок збудований після 9 квітня 2015 року
Для об’єктів, завершених після 9 квітня 2015 року, той самий спрощений механізм, передбачений для визначених законом старіших об’єктів, не застосовується.

Подальший алгоритм залежить від конкретних обставин, зокрема:

• коли саме завершено будівництво;
• яке цільове призначення має земельна ділянка;
• чи є документи на землю;
• чи оформлювалися містобудівні та дозвільні документи;
• чи відповідає фактична забудова будівельним нормам;
• чи можна усунути виявлені порушення;
• чи є підстави для оформлення об’єкта в адміністративному порядку.

У частині випадків питання можна вирішити без суду. Якщо адміністративного механізму недостатньо або існує спір щодо права, може знадобитися звернення до суду.

Які документи варто підготувати
Універсального пакета документів для всіх самочинних будівель немає. Передусім потрібно встановити юридичну історію об’єкта.

Для первинної оцінки ситуації зазвичай необхідна інформація про:

• орієнтовний рік завершення будівництва;
• вид нерухомості;
• загальну площу та характеристики будівлі;
• проведені добудови або реконструкції;
• цільове призначення земельної ділянки;
• наявні документи на землю;
• наявні документи на сам будинок;
• технічний паспорт, якщо він уже виготовлявся;
• фотографії фактичного стану об’єкта.

Після перевірки цих відомостей можна визначити, який саме механізм оформлення застосовується до конкретного будинку.

Чи можуть оштрафувати за самочинну забудову
Сам факт існування старої будівлі не означає автоматичного накладення штрафу. Водночас законодавство передбачає відповідальність за порушення вимог у сфері містобудівної діяльності.

Зокрема, адміністративна відповідальність передбачена статтею 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення. У визначених законом випадках відповідні заходи реагування можуть застосовуватися органами державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду.

Найбільш серйозним наслідком у певних ситуаціях може стати вимога про усунення порушень або судовий розгляд питання щодо знесення самочинного об’єкта. Стаття 376 Цивільного кодексу України передбачає можливість такого способу захисту за наявності визначених законом підстав.

Що варто зробити власнику самобуду
Якщо будинок або інша споруда досі не оформлені, не варто чекати моменту, коли виникне необхідність терміново продати майно, оформити спадщину чи подати документи на компенсацію.

Насамперед потрібно встановити дату завершення будівництва, перевірити документи на земельну ділянку та з’ясувати, чи зареєстроване право власності на об’єкт у Державному реєстрі речових прав.

Саме ці обставини значною мірою визначають подальший шлях: від спрощеної реєстрації старого будинку до технічного обстеження, введення в експлуатацію або, у складніших випадках, судового врегулювання.

Оформлена нерухомість - це не просто формальність. Наявність зареєстрованого права власності дає можливість повноцінно розпоряджатися майном та значно зменшує ризики, коли виникає потреба у його продажу, спадкуванні або отриманні компенсації.
Підготувала Рина ТЕНІНА