Договір емфітевзису, чи можливо передати в оренду земельну ділянку, на яку укладено договір емфітевзису?

Розлогіше розповідає ІП "Кур'єр".

Емфіте́взис - це довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї з обов'язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення.

Суб'єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися останньою для сільськогосподарських потреб (землекористувач, емфітевта). Стороною відносин емфітевзису не може бути особа, якій земельна ділянка надана на умовах постійного користування чи на умовах оренди.

Об'єктом емфітевтичного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що знаходиться у приватній, комунальній або державній власності.

До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя - рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги, а також не сільськогосподарські угіддя (ст.22 ЗК). Таке користування має обмежений характер, оскільки власник передає емфітевтіправо цільового користування земельною ділянкою, зберігаючи за собою право власності і розпорядження нею. Сторони можуть звузити межі цільового використання земельної ділянки, наприклад, зазначивши, що вона має використовуватися під ріллю або багаторічні насадження тощо.

Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За договором про емфітевзис власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки.

Чи має право землекористувач земельної ділянки на умовах договору емфітевзису передати таку земельну ділянку в оренду?
Власник земельної ділянки зобов`язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його права (частина третя статті 409 ЦК України).
Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі, відповідно до договору (частина перша статті 410 ЦК України).
Стаття 202 ЦК України передбачає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частиною першою статті  410 ЦК України передбачено, що  землекористувач має право передавати земельну ділянку в оренду.

Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, має право передати таку земельну ділянку в оренду. Така особа залишається відповідальною перед власником земельної ділянки за виконання своїх зобов’язань за договором емфітевзису. Умови договору оренди земельної ділянки, що використовується на праві емфітевзису, мають обмежуватися умовами договору емфітевзису та не суперечити йому.

Строк оренди земельної ділянки, що використовується на праві емфітевзису, не може перевищувати строку користування такою земельною ділянкою на праві емфітевзису.
У разі припинення договору емфітевзису чинність договору оренди припиняється.
Отже, діючим законодавство не заборонено передавати земельні ділянки на які укладено договори емфітевзису в оренду, при умові відсутності такої заборони в укладеному договорі.

Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом.
Землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.
Землекористувач має право на відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом.

У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.

Особа, яка здійснює відчуження права користування земельною ділянкою, зобов’язана письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі.

У разі відчуження права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі до неї переходять усі права та обов’язки землекористувача з дня державної реєстрації переходу права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Дехто з громадян намагаються в судовому порядку розірвати договір емфітевзису, посилаючись на неповний розрахунок передбачений у договорі, чи несплата суми визначеної за користування земельною ділянкою, передання в оренду земельної ділянки чи заставу, внесення то статутного фонду, тощо.

Тлумачення статті 412 ЦК України та частини дев`ятої статті 102-1 ЗК України дає підстави для висновку, що емфітевзис, як один із найбільш міцних речових прав після права власності, може бути припинений за рішенням суду та лише у випадках і з підстав, встановлених законом. Підстави припинення речових прав на чуже майно спеціально визначаються лише законом та є вичерпними для емфітевзису. Тому загальні умови та підстави розірвання договору, які визначені у главі 53 ЦК України, зокрема, у разі істотного порушення договору другою стороною (частина друга статті 651 ЦК України), як і загальні підстави припинення права користування земельною ділянкою, які визначені у стаття 141 ЗК України, не можуть застосовуватися для встановлення наявності підстав для припинення емфітевзису, як речового права, якщо інше прямо не передбачено законом для емфітевзису.

Емфітевзис як речове право є відносно самостійним і незалежним від договору, яким він встановлений. Підстави припинення емфітевзису визначаються виключно законом та є вичерпними. До емфітевзису не застосовуються загальні умови розірвання договору, зокрема у разі істотного порушення договору другою стороною. При несплаті за користування земельною ділянкою за договором емфітевзису належним способом захисту є стягнення боргу. ВС у складі ОП КЦС вважав за необхідне відступити від висновку щодо застосування положень ч. 2 ст. 651 ЦК України у справах про розірвання договору про право користування земельною ділянкою (договір емфітевзису), викладеного у постановах Верховного Суду: у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 26 травня 2021 року у справі № 153/19/19 (провадження № 61-13259св20), у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 жовтня 2021 року у справі № 390/351/20 (провадження № 61-12283св21)

Отже, неповна чи часткова сплата за користування земельною ділянкою на підставі договору емфітевзису, передання в оренду чи суборенду, внесення в статутного фонду чи заставу, не є підставою для його дострокового розірвання в судовому порядку.
Підготувала Рина ТЕНІНА