Як захистити пай від рейдерського захоплення: поради юристів

При цьому юридично варто розрізняти право на земельну частку (пай) та вже сформовану земельну ділянку, виділену в натурі. Розлогіше розповідає ІП "Кур'єр" із посиланням на AgroNews.

Перевіряйте не лише, хто обробляє землю, а й що записано в реєстрі
Власник земельної ділянки зазвичай добре знає, хто фактично нею користується. Але для захисту від рейдерства важливо контролювати ще й юридичну сторону: що саме зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Варто періодично перевіряти:
хто зазначений власником земельної ділянки;
за ким зареєстроване право оренди;
до якої дати воно діє;
чи не з’явилося право оренди, емфітевзису, сервітуту або інше обтяження, на яке власник не погоджувався;
чи не припинено без його відома раніше зареєстроване право.

Така перевірка дозволяє виявити проблему ще до того, як реєстраційний конфлікт переросте у фізичний конфлікт за землю.

Як це може виглядати на практиці
У практиці нашого адвокатського об’єднання була ситуація, коли строк договору оренди земельної ділянки закінчився. Власник не хотів продовжувати відносини з попереднім орендарем і планував передати землю в оренду іншій юридичній особі.

Однак попередній орендар не хотів залишати земельну ділянку. Уже після закінчення строку договору за ним було незаконно зареєстровано право оренди, хоча власник не погоджувався на продовження орендних відносин.

У результаті виникла ситуація, коли в державному реєстрі одна компанія формально продовжувала мати право користування землею, тоді як власник уже визначив іншого орендаря.

Реєстраційну дію власник оскаржив до Міністерства юстиції. Поки тривало оскарження, попередній орендар фактично зайшов на земельну ділянку та засіяв її, хоча власник і новий орендар уже підготували землю до посіву, але не змогли нею скористатися. Після скасування незаконної реєстрації виник уже інший спір: хто має право збирати врожай та хто і кому повинен відшкодувати збитки, завдані незаконним користуванням землею.

Цей приклад добре демонструє, що земельне рейдерство може починатися саме з реєстраційної дії, а фізичний конфлікт за землю бути вже наступним етапом.

Якщо сільськогосподарська земля належить ТОВ, перевіряйте корпоративний захист
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть перебувати у власності українських юридичних осіб, які відповідають вимогам земельного законодавства.

У такому випадку захищати потрібно не тільки земельні ділянки, а й корпоративний контроль над компанією, яка ними володіє.

Наприклад, ТОВ є власником земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Один учасник має 70% корпоративних прав, інший – 30%. Якщо статут дозволяє мажоритарному учаснику самостійно забезпечити прийняття відповідних рішень, а директор має широкі повноваження, земельні активи можуть бути продані іншій компанії, у тому числі пов’язаній із контролюючим учасником. Міноритарний учасник може дізнатися про операцію вже після її проведення.

Не кожна така операція автоматично є рейдерством. Однак слабко врегульовані корпоративні процедури створюють можливість для виведення ключових земельних активів із товариства та зловживання корпоративним контролем.

Тому власникам агробізнесу варто заздалегідь проаналізувати статут товариства:
хто приймає рішення про продаж земельних ділянок;
скільки голосів для цього потрібно;
які правочини визнаються значними;
як погоджуються операції з пов’язаними особами;
які повноваження має директор;
чи може директор одноосібно розпоряджатися ключовими активами;
чи потрібна окрема згода учасників для продажу, передачі в іпотеку або іншого обтяження земельних ділянок.

Окремої уваги потребують правочини із заінтересованістю. Якщо земельну ділянку товариства продають компанії, пов’язаній з директором або одним з учасників, порядок погодження таких операцій треба чітко передбачити у статуті.

Захоплення земельного активу юридичної особи може відбутися й іншим шляхом: спочатку незаконно змінюють керівника, склад учасників або іншим способом отримують корпоративний контроль над ТОВ, а вже після цього від імені самого товариства розпоряджаються його земельними ділянками.

Тобто іноді для захоплення сільськогосподарської землі не потрібно атакувати право власності на саму земельну ділянку. Достатньо отримати контроль над юридичною особою, якій вона належить.

Що робити, якщо незаконну реєстрацію вже виявил
Насамперед необхідно встановити, яку саме реєстраційну дію проведено, хто її здійснив і на підставі яких документів.

Залежно від обставин власник може:
оскаржити реєстраційну дію до Міністерства юстиції;
звернутися до суду та просити забезпечити позов шляхом накладення арештів та заборони вчинення реєстраційних дій;
вживати заходів для недопущення наступних реєстраційних дій;
за наявності ознак підроблення документів чи інших кримінальних правопорушень звернутися до правоохоронних органів.

У справах про земельне рейдерство швидкість реакції має принципове значення. Чим раніше власник виявить незаконний запис і зупинить подальші операції із земельною ділянкою, тим менше правочинів та реєстраційних дій доведеться оскаржувати надалі.
Підготувала Рина ТЕНІНА